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マンション投資するなら、ワンルーム?それともファミリー向け?

query_builder 2021/03/19
ブログ
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不動産投資で手始めにマンション投資を考えている貴方!マンション投資の対象はワンルームを考えてますか?それともファミリー向けを考えてますか?

投資は「少なく投資して、大きな利益を得る」のが基本です。そう考えると、投資金額の少ないワンルームの方が投資には向いてそうです!

では、表面利回りはどうでしょう?実は、表面利回りからは若干ではありますがファミリー向けの方が表面利回りは高いのです!多分、これは家賃が高額であることが影響しているものと思われます(東京の城東地区ではワンルーム4.4%に対してファミリー向け4.7%の表面利回りが取れています。)。じゃあファミリー向けに決定!という訳にはいきません・・・。

投資をする場合、必ず「リスク」を考慮しなければなりません。不動産投資における「リスク」とは何でしょうか?

そう!言わずと知れた「空室リスク」です。不動産投資は賃貸料収入が「インカムゲイン」のkeyとなっています。これは、借手である賃借人が居て初めて得られるものです。しかし、賃貸借である以上、何かの切っ掛けで退出して「空室」になることがあります。直ぐに、次の賃借人が見つかれば問題ありませんが、そう簡単に次の賃借人が見つかるとは限りません。仮に、不動産ローンでマンションを購入していた場合、ローンの支払いは自腹を切るほかありません。

では、ワンルームとファミリー向けでは、どのような違いがあるのでしょう?ワンルームの場合、入居者は通常1人なので、転居先を探す場合、居住する人が内見などして直ぐに決定することが可能であり、時期的にも春先など学生や新入社員さんなど大量に流入してくる時期があり、案外早く次の借手が見つかる可能性が高いと思われます。これに対して、ファミリー向けは、物件を探す場合、夫婦の片方(概ね時間のある主婦(主夫?))が不動産屋を回り、転居先の目星をつけて置き、金銭的な決定権を有している世帯主が見て決定するので、即決が難しいという側面を有しています。しかも、夫婦だけであればいいのですが、子供が居たりすると、子供の通う学校の事であったり、食料の調達のためのスーパーの位置関係であったり検討すべき事項が多すぎて、中々決まらない・・・と云うパターンが往々にしてあり、決定に相当な時間を要する場合が多いと思われます。しかも、意外に転居の可能性を内在していて(転勤等の異動)、一旦「空室」が発生すると半年、1年空室が続くという事もザラにあります。

 

確かに、ファミリー向けは、表面利回りは高いかもしれませんが、ワンルームと0コンマ数%の差しかなく、初期投資の金額もファミリー向けが1,000万円近く高額であること、上記のような「空室リスク」があること等を考慮すると、ワンルームマンションの方が低「リスク」で初期投資額も抑えられることから、ワンルームマンションの方を選択する方が良いと思われます。(勿論、ファミリー向けがすべて悪いとは言いませんけどね・・・。)

不動産投資をお考えの方は、このような不動産投資のための詳細な物件選びのアドバイスから購入のお手伝いまで出来る久保田行政書士事務所に一度ご相談下さい。

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