不動産投資とリフォーム！ | コラム | 熊本県 新大牟田駅【久保田行政書士事務所】

お盆が過ぎ、そろそろ学校が始まる時期となりました。私も、今年は昨年亡くなった母の初盆で色々考えさせられる事が多く、改めて相続の重要性を再認識しました。

さて、私も相続によって古い一戸建てを相続したのですが、余りにも放置期間が長くなっていて、どう手を付けたらいいか分からない状況になっています。元々は母方の祖父母の自宅だったのですが、祖父が亡くなって以降、一時期、人に貸したりしていましたが、家賃の滞納と不退去をされたことを切っ掛けにそのまま空き家にしていたため、手の施しようがない状況になってしまっています。

亡き母は、この土地及び建物を売却しようとしていましたが、奥まった場所にあるためか、一向に売れずにそのまま私が引き継ぐことになりました。

私としては、この建物が上手く売却できればいいと考えていますが、このままでは買い手も付かないとも考えています。そこで、前々から構想を練っていた空き家の再活用を試すことを検討しています。

さて、ここで、空き家の再活用とは、どんなことなんでしょうか？

相続で引き継いだ家は、ご両親が建てられた場合が多いと思いますが、概ね築30～40年が経過し、木造であれば耐用年数が切れかかった状態にあると思われます。場合によっては、誰にも貸すことなくご両親の思い出をそのまま残す事を考えて、物置代わりに利用する方もいらっしゃると思いますが、『家』というのはヒトが住まなくなると急速に劣化を始めていきます。小動物が住み着き、虫が湧き始めると、あっという間に壁や柱が朽ちて行ってしまうのです。『家』はヒトが住んで初めて『家』なのです！

したがって、物置として利用するぐらいでは、建物を維持する事は到底困難であり、処分する他なくなってきます。最後には、建物の維持が出来なくなり、倒壊の危険が生じた段階で、はじめて解体を考えることになりかねません。しかし、解体費用は木造一戸建てで概ね200万円程掛かってしまいます。これでは、持ち出しが多すぎてせっかく相続しても、お荷物に他なりません。

そこで、空き家の再活用！という方法があるということです。つまり、どうせ解体費用としてお金を投じるのであれば、投資の志向で資金を投じた方が良い！ということです！要するに、リフォームを掛けて、人に貸すことにより、投下資本を回収したうえで、売却する方向で検討するというものです。（別に、売却はせずに、そのまま賃貸として貸し続けるのも悪くはありません。）

この場合、投下資本、つまりリフォーム代金は300万～400万円程に留めることが重要です！自分が住む訳ではなく、人に貸して投下資本を回収し、出来れば利益を出したい！というのが目的ですから、余りリフォーム代金が高額になると意味を為さなくなります！この点に注意をしてリフォーム業者と交渉することが重要です！

もし、月額6万円で賃貸できれば、投下資本300万円の場合、4年2カ月で投下資本は回収可能です。また、400万円ならば5年7カ月で回収可能です。その後は、全てあなたの収益となってきます。

仮に、そんなまとまったお金はないから無理だ・・・と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、賃貸にする前提としてリフォームをするとなれば、銀行を始めとした金融機関がリフォームローンとして資金を融資してくれる場合があります。その際、賃貸を前提とするので、その貸付け自体は事業用の貸付けとなります。この点を理解したうえで、空き家リフォームを検討するのも引き継いだ家の活用方法として有益なのではないでしょうか？

久保田行政書士事務所はこのような空き家の問題にも取り組んでおり、様々なご提案をすることが出来ますので、空き家を相続してお困りの際は、是非ご相談下さい！