サブリース契約の落とし穴… | コラム | 熊本県 新大牟田駅【久保田行政書士事務所】

相続対策や遊休土地の有効利用という事でアパート経営を始められる方が全国で増えています。

一時期に比べるとその件数は減ってはいますが、まだまだ今後のコロナ後の世界を考えてアパート投資を始められる方がいらっしゃるのは確かです。

そして、建築した後のアパート経営に関しては、建築を請け負った建築会社さんがそのまま不動産管理会社として管理をされているケースが多いかと思います。その際、アパートのオーナーさんはアパート経営の素人である場合が殆どであることから、不動産管理会社さんとの間でサブリース契約をされるケースが多いと思われます。実は、この「サブリース契約」がかなり問題を引き起こしています。

一般に、不動産管理契約には「集金代行契約」と「サブリース契約」があります。前者は、家賃の集金をはじめとした大家としての業務を代行する契約であるのに対して、後者はオーナーさんが所有する物件（アパート）を丸々不動産管理会社が借上げて、その物件を入居者に転貸する形態の契約です。

「サブリース契約」の特徴として、一棟丸ごと賃貸する訳ですから、オーナーさん側にとってみれば、アパート経営で最も恐れなければならない「空室リスク」について、考えなくても良い！という点にあります。要するに、不動産管理会社が一括借り上げしているため、仮に一部屋が「空室」であったとしても、その分の家賃を肩代わりしてくれる！というのですから、オーナーさんとしては、一も二もなく「サブリース契約」を選択する訳です！ただし、全体の家賃収入については、「集金代行契約」のように直接「入居者」に賃貸している訳ではないので、その分、一部屋当たりの家賃は低くなってしまいます。これは、不動産管理会社が「空室」というリスクを取ってくれているお陰であるため、やむを得ない面があります。

しかし、問題はこの「サブリース契約」の内容です！一般的に、この形態の「サブリース契約」の場合、不動産管理会社に有利な条件が付されている場合が殆どです！

例えば、社会状況の変化や近隣の賃貸事情の変化等の外的要因で「空室」が埋まらない等の場合、家賃の引き下げを実施することが出来る点、もしこの条件でオーナー側が同意しない場合、サブリース契約を解約する事が出来る点などの条件が付されています。

仮に、近隣に新たなアパートが建築され、新たな入居者が新しいアパートに流れて、一向にオーナーさんのアパートに入居しない事態が起きたとしましょう。この場合、不動産管理会社は、オーナーさんに「家賃を下げないと、入居者が確保できない！」旨の提案をします。オーナーさんとしては家賃の引き下げはしたくないが、引き下げに応じない場合、「サブリース契約」を解約されてしまうため、応じざるを得ません。そして、数年後、またしても同じ事態が生じ、またも家賃の値下げが実行されます。

そうすると、今まではアパートを建築するために借りたローンの返済より家賃収入が多かったため、そこそこの手取り収入があったものの、二度にわたる家賃の値下げのため、ローン返済が家賃収入より大きくなってしまったため、逆に手出しが生じてしまった・・・。ということで、せっかく不動産投資で家賃収入を得ることが目的であったのに、不動産経営を継続するために、逆に自己資金をアパートに投入しなければならなくなってしまった・・・という事態に陥りかねないのです。

しかも、最後に、不動産管理会社は「この場所では空室を埋めるのは事実上困難となっています。そこで、契約条項に基づき、サブリース契約を解除します！」と言い捨てて、管理業務を撤退してしまう事例が相次いでいるのです！これではオーナーはお手上げです・・・。自分で、新たに不動産管理会社を探して、「集金代行型契約」をし直す事になります。その間は、「空室」だった場合、その空室はそのままとなり、ローンの不足分は自分の持ち出しとなってしまうのです。

このように、「サブリース契約」は、一面、一括借り上げによる「空室リスク」の軽減というメリットを得ることが出来るのですが、その契約内容によっては、十数年後、危機を迎える「リスク」が高い！と言わなければなりません。そうなる前に、「サブリース契約」をする前！いや、そもそもアパートを建築する前に不動産投資の専門家に相談してからアパート経営に乗り出して下さい。

久保田行政書士事務所では、アパート経営のノウハウやアパート建築、不動産管理契約の契約内容のチェックを含め、総合的な投資アドバイスを行っています。お気軽にご相談下さい。