地方の不動産投資で成功するには・・・ | コラム | 熊本県 新大牟田駅【久保田行政書士事務所】

不動産投資を成功させる秘訣は、不動産投資特有のリスクを如何に少なくするか⁉に掛っています。

不動産投資における最大の『リスク』は『空室リスク』です！

不動産投資の場合、一般的には金融機関から投資用物件購入費用の融資を受けて投資物件を購入することから、必然的にローンを組むことになりますが、普通は家賃収入から毎月のローンの返済をするため、自己資金の投入はしなくても不動産投資は成り立つのですが、一旦入居者が入らなくなった場合、家賃収入が得られなくなる分、自己資金でローンの返済の穴埋めをする必要が出てきます。

今、巷で流行っているアパート投資は、その典型ですが、地方でアパート投資をするのは、かなりの『リスク』を伴います。まず第1に「投資額（借入金額）が大き過ぎる」点です。田舎にアパートを建てて賃貸経営をする場合、土地は大した額ではありませんが、建物自体は、部屋数にも寄りますが、6000万～8000万円位になると思います。仮に、8戸のアパート、建築費8000万円、金利年1.5％、35年ローンで購入したとしましょう！月の返済額は22万1737円となります。一方、家賃は、田舎にも寄りますが、都市部から離れた農村部だと、1戸40000円/月と言ったところなので、全戸入居者が入った！と仮定すると、32万円の家賃収入があることになり、家賃収入でローンの返済が可能であり、更に約10万円の利益が出るように思えます。

しかしながら、この状態は初めの4～5年で、その後は建物の経年劣化と共に退去者が増え始め、空き室が1戸だったのが、2戸、3戸と増えて行くことになります。空き室が3戸になると、ローン返済に不足が生じ、自己資金を投入していくことになります。それどころか、修繕費用や退去後のリフォーム費用等でマイナスが増えて行くことになりかねません。

では、この『空室リスク』を軽減するにはどうすればいいのか？

実は、考え方を少し変えるだけでいいのです！そう！単純に投資する物件の規模を小さくするだけなのです！

では、規模を小さくするとは、どの程度小さくするのか？そうです！アパートで考えるから投資額が大きくなるのです！例えば、「戸建て賃貸」に投資するという考え方です！実は、現在、新築戸建てがかなり安価に建てられるようになってきています！一昔前までは、投資用に戸建てを建築するという投資は成り立っていませんでした。それは、建築費用が高く、投資の基本である「少なく投資して、大きな利益を得る」ということが出来なかったからです。

しかし、現在では、建築費用が以前の半分程度で建築可能になってきています！投資用に特化した建設会社も出てきており、画一化した建材で建築するため、建築費用を大幅に抑えることを可能にしています！そもそも、投資用で建築を考えている物件は、施主さんに拘りがない場合が多く、建築費を安価に抑えることに成功しています！

また、戸建てのメリットとして、民泊利用も可能となる点です。集合住宅では他の住民のことをケアする必要がありますが、戸建ての場合、大騒ぎしなければ、その点はクリア可能です。仮に、長く「空室」が続くような場合、民泊経営の届出をして、airBnBに登録することで、民泊による収入を得ることも可能となります。

更に、新築でなくても、空き家を安価に購入して、リフォームすることにより、戸建て投資をすることも、かなりメリットが大きいと思います。私は、どちらかと言えば、この空き家リフォームを勧めるのですが・・・。

という訳で、地方で不動産投資をする場合、如何に初期投資額を抑えるかが投資を成功に導くkeyとなります！もっと詳しく知りたい！と思われたら、まずは久保田行政書士事務所へアクセスを！