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何故、マンション投資は東京なのか?

query_builder 2021/03/25
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不動産投資をお考えの方に対して、以前、マンション投資を勧め、しかも投資先は『東京』とお伝えしました!

では、何故、マンション投資は『東京』なのか?他の都市ではダメなのか?についてご説明したいと思います。

マンション投資の場合、田園風景の中にマンションがあるとは考えにくく(山形県上山市に場違いな高層マンションが存在はしてますけどね・・・。)、投資用という場合、借手がたくさんいるところ、つまり都市部である必要がありますよね!しかも、不動産投資の最大の『リスク』である「空室率」を少なくする必要があります。

前にもお話しましたが、私の住む熊本県でマンション投資をされている方の話をしたと思います。その方は、熊本市の繁華街から歩いて15分位の少し住宅街に入ったところのマンションを購入して賃貸に出しておられたのですが、借り主がおられるときはいいのですが、一旦退出されると、次の借り主が決まるまで半年以上も『空室』が続き、その間、返済は自腹を切る羽目になってしまい、表面利回りがかなり落ちてしまわれたようです。

つまり、地方都市では如何に繁華街の側の好立地物件であったとしても、中々『空室率』を抑えることは難しいのです。

これに対して『東京』はというと、勿論、物件にも寄りますが、都心部の優良物件であれば、『空室』になったとしても「空室」の期間は長くても1~2か月程度で次の借り主が見つかっています。これは、『東京』が日本で最も人口増が高いこと(国勢調査の結果に拠れば、2015~2020の増加率は断トツの3.38%でした。)が起因しています。例えば、人口増で言えば「沖縄県」は第2位で1.77%なのですが、実は沖縄県の場合、人口増は他の都道府県からの流入で増加率2位になったのではなく、出生率が高いのが原因だと考えられており、投資用として人口増を見る場合、他の道府県からの流入率を見なければ、新たに賃貸需要があるとみることは出来ません(出生率が高い!ということは自然増であって、流入による増加ではないので、賃貸需要が増加するとは言い難いのです。)

そして、人口増であった都道府県は以下3位埼玉県、4位神奈川県、5位千葉県、6位愛知県、7位福岡県であり、8位以下は逆に人口減となっています。大都市である大阪ですら人口減少率の少ない方から2番目の▲0.24%(人口増ランキングで言えば9位)なのです。

これを見て分かるのは、首都圏の1都3県以外で人口増に入っているのは、沖縄県、愛知県、福岡県の3県だけなのです。であれば、上位8位までの県の都市であれば投資してもいいのではないか?とも思われます。

ここで、他道府県から流入してくる人口の年齢層が問題なのです。例えば、沖縄県の場合、移住者の多くはリタイアした高齢の方が多く、就業年齢層でる若年層の人口流入率は低いのです。

ここで、若年層が流入してくる要因を考えてみましょう!まずは大学に進学する場合ですね!全国の大学総数は795校あります。このうち全体の約18%にあたる143校が東京に存在しているのです。2番目に多い大阪府でも55校で、東京の143校は圧倒的な数なのです。この143校を目掛けて、他の道府県から東京にやってきて、賃貸物件に住みことになります。

次に、就職を考えてみましょう!新卒で就職しようと考えた場合、大企業に入りたいと思うでしょうし、大企業の方が採用人数も多くなりますよね!では、大企業の本社はどこにあるのでしょう?日本の大企業の総数は1万1110社あります。最も大企業が本社を置くのは東京の4538社で、なんと全体の40.8%が東京に本社を置いているのです。何故、大企業の数を問題にするかというと、大企業であれば、転勤がつきものです。つまり、持ち家を持つより、賃貸物件に居住する人が多いのです。仮に中小企業であれば、支店があっても県内に限定されていたりして、持ち家を持ったとしても自宅から通勤可能で賃貸需要が少ないと考えられるからです。

このように、賃貸需要の面から投資用物件の場所を考えた場合、『空室リスク』を最小限にするのは『東京』である!ということは明白だと思います。

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