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相続対策としてのアパート経営の落とし穴・・・

query_builder 2021/03/15
ブログ
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巷では、相続対策としてアパート経営を勧めているという話をよく耳にします。実際、TVコマーシャルでも某大手企業がアパート経営を勧めるCMをよく目にしますよね!

確かに、相続財産を現金や預金、株式や金融資産として保有していた場合、相続財産は相続時の時価相当額として評価されて相続税の算定基礎となりますが、不動産で保有していた場合、算定基礎は土地は路線価を基準に、建物は固定資産評価額を基準に評価されるため、時価(実勢価格)よりも30%ほど低く評価されることとなります。ましてや、それがアパートのような賃貸物件だったりすると、建物評価額は借家権割合を減額することが出来るので、更に固定資産評価額から30~40%減額することが可能です(ただし、アパートの場合、空室部分は差し引けません。)。

ただ、闇雲にアパート経営すれば、相続税が安くなるから!という理由で遊休土地にアパートを建ててアパート経営を始めても、本当に相続財産を守ることが出来るのか?と言えば疑問が残る場合があります。

アパートを新築してアパート経営を始める場合、以下の点に気を付ける必要があります。

①施工の質の高い優良な建物を建てること・・・これは、近年レオパレス事件で明らかにされたとおり、手抜き工事により耐火仕様になっていなかったりして、大きな損害を被る場合があるので、アパートを建設する際は業者任せにせず、しっかり自分の資産を守るという視点から第三者による検証をするようにしなければなりません。

②分割方針を決めておくこと・・・相続を前提にしているのであれば、相続人が数人いる場合があり、相続割合を決めておかないと「相続」が「争続」になりかねません。結局は、アパートを売却する羽目になり、当然、売却時には評価額は思いっきり減ってしまうので、逆に、相続人は損をすることになりかねません。

③土地は借金までして買わないこと・・・相続人の保有する土地上に建てればいいんですが、わざわざ土地(特に宅地)を借金までして購入しアパートを建設した場合、家賃収入で賄えるのは建物の建設費分だけで、土地の購入分は賄えず更に相続財産を食いつぶすことになりかねません。

④サブリースの利用は慎重に検討すること・・・大手の場合、賃貸管理までがセットになっていて、しかもサブリース契約になっている場合が殆どです。そもそも『サブリース契約』は、不動産会社が物件をオーナーから借上げて入居者に転貸するシステムのことをいいます。不動産会社は入居者から家賃を受け取り、その一部をサブリースの保証賃料としてオーナーに支払います。つまり、サブリース契約を結ぶと、オーナーは安定した賃料収入が不動産会社によって保証され、入居者対応もすべて不動産会社が行なうため、オーナーさんにとっては丸投げできることから検討もせずに契約をしがちです。しかし、現実には、家賃保証しているといっても、家賃を下げなければ入居者が見つからないとの理由で家賃を一方的に下げられたり、それでも入居者が見つからないとサブリース契約そのものを解約する場合があり、このことはサブリース契約の約款で不動産会社側に有利になっているのです。

⑤アパートローンは耐用年数の範囲内で組むこと・・・そもそもアパートローンはアパートの耐用年数以内で組まれていますが、これは減価償却による節税効果を狙ってのことです。しかし、耐用年数を超え減価償却出来なくなると、一気に税金が上がることになり、ローンの返済と税金の支払いで後々苦しくなってしまうためです。

以上のようなリスクがあるので、相続対策としてアパート経営を検討しておられる方は、是非、専門家に相談したうえでアパート経営を選択するかどうかを検討される方がいいと思いますよ。

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