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不動産投資の対象は新築か、中古か?

query_builder 2021/03/13
ブログ
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貴方が不動産投資をやってみたい!と思った時に、買いたい不動産は新築がいいですか?それとも中古がいいですか?

「もちろん、買うんだったら新築に決まってるでしょっ!だって、新しいから、長持ちするし、断然綺麗な方が借りてくれるよねぇ~!」と思った貴方!投資のイロハを勉強し直した方がいいかもしれません・・・。

ご存知とは思いますが、投資は、「少なく投資して、大きく回収する!」のが鉄則です。新しくて、綺麗だから!というのは理由になっていません。そもそも、新築と中古の価格差はどれくらいあるのでしょう?東京のマンションの平均価格で見てみましょう!例えば、新宿区西早稲田にあるマンション(70㎡あたり)の新築の平均価格は8408万円、中古の平均価格は6759万円と約1650万円の差があります(suumo調べ)。

この差は一体何の差なんでしょう?新築マンションを販売する場合、売れ残っては困るので、完成前から販売を始めるので、モデルルームを作ったり、大々的に新聞や雑誌、公共交通機関の吊り広告など広告に莫大な経費を掛けて販売することになります。そして、営業マンを多く配置したりしてモデルルームを見に来たお客様を買いたい!と思わせなければなりません。そのための販売促進費は莫大なものになります。つまり、新築の物件にはこのような販売促進・管理費といった所謂『販管費』が多額に乗っかっています。そのために、利益を出すためには、価格を下げることは出来ないのです。

 

これに対して、中古物件は、そもそも経年劣化により物件そのもの価値が下がっているところに、一旦エンドユーザーが購入したものの、何らかの理由で手放さなければならなかった物件やデベロッパーが利益度外視で、投下資本を回収するために廉価で売却した物件が含まれています。つまり、中古物件の販売業者は、多少の経年劣化や減価償却分があるものの、新築で必要であった販管費がそれほど必要ないので、販売価格が新築に比して安くなるのです。

つまり、自分で住むのであれば別ですが、投資用として不動産を購入するのであれば、新築物件に手を出してはいけません!当然、中古物件から購入する物件を選定するべきなのです!

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