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相続対策としてのアパート・マンション経営とは?

query_builder 2021/03/03
ブログ
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巷では、相続対策としてアパートやマンションを建築しておられるオーナーさんがかなりいらっしゃると思います。確かに、たくさんの資産をお持ちの方にとっては、相続税対策としてのアパート経営やマンション経営などの賃貸建物を保有することは資産を現金や預貯金・株式などの金融証券等で保有しているよりはかなりの節税になることは間違いありません。

現在の相続税は、平成27年1月1日から改正法が適用され、相続財産が1億超~2億以下が40%、2億超~3億以下が45%、3億超~6億以下が50%で6億超が55%となっています。要するに、億を超える多額の資産を有していると、その半分近くが相続税として持っていかれるということです。

しかし、これには抜け道的な例外が存在し、それが財産を不動産で持つこと!なんです。しかも、建物を建てて(既存の建物を購入しても構いません。)賃貸することで、更に節税することが出来るのです。

まず、①土地・建物は現金等に比べて評価額が低い、ということです。

現金及び現金同等の預貯金等の場合、相続財産としては100%で計算されるのに対して、土地の場合、相続税の算定の際、実勢価格ではなく路線価を基準とします。路線価は公示価格(一般の土地取引の基準となる価格を国交省が公示しているもの)の80%を目安に評価されています。

また、建物に至っては、固定資産評価額(公示価格の70%が目安)で評価されますが、固定資産税評価額は、建築費の概ね60~70%で評価することとなっています。

つまり、不動産資産を保有する場合、土地であれば20%、建物に至っては30~40%も低く評価されることから、土地上に建物を建築する方が相続税を節約することが出来ることになります。

②小規模用住宅用地の減額の特例が使える場合があると言うことです。

相続人との関係で一定の要件を満たし、既に土地上に建物が存在している場合、それが居住用か事業用かで異なりますが、80%~50%評価額を減らすことが出来ます。賃貸事業をやっている場合、一般の居住用建物と比べ、貸家権割合で概ね30%を減額されるので、賃貸業を営んでいる方が節税になるのです。

③金融機関からの借入で債務控除が適用される場合がある、と言うことです。

持っている資産で土地建物を購入するというのも節税効果はありますが、更に銀行から借入(住宅ローン)をすることで、借入に基づく債務控除が適用され、不動産の評価額から更に借入額を控除することが可能となり、更なる節税効果を得ることが出来ます。

④毎月の家賃収入が見込める、と言うことです。

当然のごとく、アパートやマンションは賃貸に供しているため、店子から家賃収入を得ることが出来るので、相続開始後も一定額の収入が得られるというメリットが存在します。

 

簡単ですが、上記のような理由から相続税対策として、アパート・マンションを建築するのが最も相続税を節税する効果が高いと言われているのです。

しかし、これはメリットのみを誇張して伝えられています。次の機会に、そのデメリットについて、お話ししてみたいと思います。

 

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